Generalnie można odpowiedź na to pytanie krótko – tak, przeniesienie własności nieruchomości w drodze umowy o dożywocie sprawia, że wartość tej nieruchomości nie będzie zaliczana do majątku, od którego będzie obliczany zachowek. Wynika to z tego, że umowa o dożywocie ma charakter wzajemny (ekwiwalentny), a nie nieodpłatny – jak darowizna. W praktyce jednak należy zwrócić uwagę na pewien aspekt, który może być istotny przy podejmowaniu decyzji o przeniesieniu własności nieruchomości w ten właśnie sposób.
Należy pamiętać, że majątek przeniesiony w drodze umowy darowizny (w odróżnieniu od umowy dożywocia), a więc czynności nieodpłatnej, będzie doliczany do tzw. „substratu zachowku” (czyli wartości majątku, od którego zachowek będzie obliczany). W przypadku, gdy obdarowanym jest osoba będąca spadkobiercą albo uprawnionym do zachowku, majątek składający się na darowiznę zalicza się do substratu zachowku bez ograniczenia czasowego (tzn. nie ma znaczenia, czy do darowizny doszło 5 czy 30 lat przed otwarciem spadku), a w stosunku do innych osób tylko, jeżeli darowizna została dokonana w okresie 10 lat przed otwarciem spadku.
Bardzo istotne jest wiec ustalenie, czy prawo własności nieruchomości przeszło w wyniku zawarcia umowy darowizny, czy umowy dożywocia.
W praktyce, bardzo często można spotkać się z umowami darowizny nieruchomości z jednoczesnym ustanowieniem na rzecz darczyńców służebności osobistych mieszkania. Na mocy takiej umowy darczyńcy mają prawo do pozostania na darowanej nieruchomości pomimo faktu, że doszło do przejścia własności na obdarowanego. Taka umowa może wydawać się podobna do umowy o dożywocie, jednak jest zupełnie inaczej kwalifikowana od strony prawnej, a co najważniejsze, wartość darowanej nieruchomości doliczana jest do substratu zachowku i to według cen z dnia obliczania zachowku, a wedle stanu z dnia dokonywania darowizny.
Pogląd o braku zaliczania majątku przeniesionego poprzez umowę o dożywocie do substratu zachowku znajduje szerokie potwierdzenie w literaturze i orzecznictwie. Jak wskazał Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w uzasadnieniu do wyroku z dnia 17 października 2013 r. sygn. I ACa 1068/13: „(…)ze względu na to, iż czas trwania, a także rodzaj świadczeń nabywcy nieruchomości, a przy tym samym globalny ich rozmiar zależy od elementu przypadkowego, jakim jest długość życia osoby uprawnionej (dożywotnika) oraz zakres jego potrzeb, umowa dożywocia należy do umów losowych. Z mocy art. 908 § 1 k.c. świadczenia obu stron mają w umowie dożywocia charakter wzajemny. Zgodnie z art. 487 § 2 k.c. i dominującym poglądem doktryny element wzajemności ocenia się z punktu widzenia subiektywnego, a nie ekonomicznej wartości świadczeń, którą zresztą i tak trudno określić, ze względu na losowy charakter umowy dożywocia. Z tego powodu stanowczo za niezgodne z obowiązującym prawem uznać należy kwalifikowanie konkretnie zawieranych umów jako umów dożywocia mieszanych z darowizną (negotium onerosum mixtum cum donatione) ze względu na obiektywną niewspółmierność świadczeń (…)
Należy tu przytoczyć także pogląd P. Księżaka, że wartość nieruchomości przeniesionej przez spadkodawcę na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie, tj. w wykonaniu umowy dożywocia (art. 908 k.c.) nie dolicza się do substratu zachowku. Dożywocie jest umową wzajemną i odpłatną i również przy literalnym ujmowaniu darowizny w rozumieniu przepisów o zachowku nie może ona mieć znaczenia z tego punktu widzenia. Nawet w razie obiektywnej niewspółmierności świadczeń nie ma tutaj częściowej darowizny. Ze względu na wyraźne wyróżnienie dożywocia jako odrębnego typu umowy wzajemnej nie da się obronić poglądu, że w razie niewspółmierności świadczeń jest to darowizna obciążona obowiązkiem świadczenia (donatio sub modo) – patrz: „Zachowek w polskim prawie spadkowym” Paweł Księżak, Wyd. 2, Lexis Nexis, Warszawa 2012, str. 315.” Podobnie wskazano w Wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 14 lutego 2018 r. sygn. I ACa 799/17, Wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 24 czerwca 2016 r. sygn. I ACa 1175/15 oraz Wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 10 marca 2015 r. sygn. I ACa 1078/14.
Należy więc pamiętać, że planując przeniesienie własności nieruchomości należy zadbać o to, by jasno ustalić jaki ma być charakter umowy przenoszącej własność, ponieważ może to rodzić bardzo istotne skutki finansowe dla nabywcy nieruchomości w przyszłości.
